La loi “ELAN” portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a été publiée le 24 novembre 2018 (1) après son passage au Conseil constitutionnel. Dans sa décision du 15 novembre (2), ce dernier a jugé contraires à la Constitution un certain nombre d’articles en raison de leur manque de lien avec l’objet initial de la loi (cavaliers législatifs).
I – Mesures supprimées
Les articles supprimés concernant la location et la gestion locative sont (notre ressource du 01/10/2018 «Loi ELAN version CMP : les mesures concernant la location et la gestion locative») :
l’article 108 qui redéfinissait les SCI dites “familiales”, pour lesquelles les dispositions des articles 11 (bail de durée inférieure) et 15 (congé pour reprise) peuvent être invoquées au profit de l’un des associés, qui restent celles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (article 34 ter dans l’ancienne numérotation) ;
l’article 121 qui renforçait les possibilités de résiliation du bail en cas de troubles du voisinage et assimilation aux troubles de voisinage des infractions relatives au trafic de stupéfiants, concernant des faits qui se sont produits dans le logement, l’immeuble ou le groupe d’immeubles (article 40 bis dans l’ancienne numérotation) ;
l’article 135 qui créait obligation pour tout bailleur de logement en copropriété de notifier au syndic de l’immeuble les noms, prénoms, coordonnées téléphoniques et courriel de son locataire, après avoir recueilli l’accord de ce dernier (article 47 bis A dans l’ancienne numérotation)
l’article 155 qui réduisait à 5 ans de la durée de validité du décret fixant la liste des charges récupérables (article 53 quater B).
Concernant la copropriété, un seul article a été supprimé : l’article 144 dans la nouvelle numérotation, qui étendait à la police municipale ou aux agents assermentés du service municipal ou départemental du logement des dispositions du i de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes de la copropriété, (article 50 quater dans l’ancienne numérotation – notre ressource du 28/09/2018 «Loi ELAN version CMP : détails des mesures concernant la copropriété»).
Concernant les autres aspects de l’immobilier, un seul article a également été supprimé : l’article 72 créant un “Observatoire des diagnostics immobiliers” permettant aux citoyens et aux pouvoirs publics d’accéder à la connaissance de l’état des bâtiments, à alimenter par les diagnostiqueurs (article 21 bis A dans l’ancienne numérotation – notre ressource du 28/09/2018 «Loi ELAN version CMP : les autres mesures concernant l’immobilier» ).
II – Mesures de la loi d’application immédiate
Concernant la location et la gestion locative (notre ressource du 01/10/2018 «Loi ELAN version CMP : les mesures concernant la location et la gestion locative»):
la création du “bail mobilité” (article 107 – ex 34 – créant un Titre 1er tiers, articles 25-12 à 25-18, d’ordre public, dans la loi du 6 juillet 1989 ;
la création de contrats de cohabitation intergénérationnelle solidaire (article 117 – ex 39 bis – créant un chapitre VIII dans titre Ier du livre Ier du Code de l’action sociale et des familles, et un article L631-17 du code de la construction et de l’habitation – CCH) ;
la possibilité pour un locataire de faire cesser sa solidarité, et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui, avec son conjoint son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire, lorsqu’il quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui (article 136 – ex 47 bis B – insérant un article 8-2 à la loi du 6 juillet 1989) ;
la modification des modalités de l’encadrement des loyers par plafonnement dans les zones tendues : suppression de toute référence à l’encadrement des loyers par plafonnement dans la loi du 6 juillet 1989 (article 139 – ex 48 – modifiant les articles 3, 17, 17-2 et 25-9), possibilité d’agrément partiel des observatoires locaux (article 139 – ex 48 – modifiant les articles 16 et 17 de la loi), obligation de communication aux observatoires des informations sur les locations, par “tout bailleur possédant une part significative des locaux constituant le parc de référence” (tout le parc d’habitation sauf le logement social), à l’échelle de la zone géographique d’un observatoire local (article 139 – ex 48 – modifiant l’article 5 de la loi), et rétablissement à titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la loi, de la possibilité pour les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence, de demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers soit mis en place (article 140 – ex 49) ;
l’ajout dans les obligations du bailleur de délivrer un logement “exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites (article 142 – ex 50 bis – modifiant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989) ;
la mise à jour du Code du tourisme pour tenir compte du développement des locations par plateformes Internet (article 145 – ex 51 – modifiant les articles L324-1-1 et L324-2-1 du Code du tourisme) ;
la suppression de la garantie universelle des loyers (GUL) , jamais appliquée (article 154 – ex 53 quater A – modifiant les articles 3 et 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, et supprimant l’article 24-2) ;
la simplification du formalisme de l’acte de cautionnement tel que prévu par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en supprimant l’obligation du caractère manuscrit de la mention d’engagement par la caution, de manière à permettre la dématérialisation complète de la mise en location de logements (article 154 – ex 53 quater A – modifiant l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989) ;
le réaménagement du régime de déduction “Cosse” ou “Louer abordable” pour l’année 2019, dernière année de validité du dispositif (article 162 – ex 54 bis B – modifiant l’article 31 du Code général des impôts – CGI) ;
Concernant la copropriété (notre ressource du 28/09/2018 «Loi ELAN version CMP : détails des mesures concernant la copropriété» ) :
l’habilitation du gouvernement à légiférer par deux ordonnances pour réformer la copropriété (article 215 – ex 60) : une première pour adopter, dans un délai de 12 mois à compter de la publication de la loi, les “mesures relevant du domaine de la loi visant, à compter du 1er juin 2020, à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux, et une seconde pour adopter, dans un délai de 24 mois à compter de la publication de la loi, “la partie législative d’un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper et organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété” ;
les modifications immédiates à la loi du 10 juillet 1965 adoptées par le Sénat (articles 203 à 213 – ex articles 59 bis AB modifiant l’article 21 de la loi, 59 bis A modifiant le II de l’article 14-2 de la loi, 59 bis B modifiant l’article 18 de la loi, 59 bis E créant un article 1er-1 dans la loi, 59 bis F modifiant l’article 3 et créant un article 37-1 dans la loi, 59 bis G créant des articles 6-2, 6-3 et 6-4 dans la loi, 59 bis K modifiant l’article 19-2 de la loi, 59 bis M modifiant l’article 22 et insérant un article 17-1 A à la loi, 59 bis N modifiant l’article 24 de la loi, et 59 bis O modifiant l’article 42 de la loi – notre ressource du 28/09/2018 «Loi ELAN version CMP : détails des mesures concernant la copropriété»).
l’habilitation du gouvernement à prendre par voie d’ordonnance, dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la loi, les mesures visant à permettre, à compter du 1er janvier 2020, en cas de vente de logements sociaux de différer le transfert de propriété de la quote-part de parties communes à l’acquéreur (article 88 – ex 28 dans la numérotation provisoire)
la possibilité pour les organismes HLM, dans les copropriétés créées par eux dans le cadre de la procédure prévue pour la vente de leurs logements à leurs locataires (articles L443-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation – CCH) de se dispenser de l’obligation de versement des cotisations au fonds de travaux prévue au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet sous réserve de constituer dans ses comptes une provision correspondant à celles-ci et de souscrire une caution bancaire au profit du syndicat de copropriétaires (article 97 – ex 29 – insérant un article L443-14-2 au CCH) ;
l’obligation désormais faite aux syndics professionnels, ainsi qu’aux agents immobiliers et aux administrateurs de biens relevant de la loi “Hoguet” de signaler au procureur les faits susceptibles de constituer une des infractions prévues aux articles 225-14 du Code pénal (logement indigne), L1337-4 du Code de la santé publique (risques sanitaires liés à l’environnement et au travail) et L123-3 (risques d’incendie), L511-6 (bâtiments menaçant ruine) et L521-4 (insalubrité) du code de la construction et de l’habitation (article 193 – ex 56 sexies – créant un article 18-1-1 dans la loi du 10 juillet 1965 et 8-2-1 dans la loi du 2 janvier 1970).
Concernant les professions immobilières (notre ressource du 28/09/2018 «Loi ELAN version CMP : les mesures concernant les professions immobilières») :
l’interdiction d’utilisation de la dénomination agent immobilier”, “syndic de copropriété” ou “administrateur de biens” sans être titulaire de la carte professionnelle visant l’activité correspondante (article 156 – ex 53 quater – modifiant l’article 14 de la loi du 2 janvier 1970) ;
la prolongation jusqu’à l’entrée en vigueur du décret prévu par la loi “ALUR” fixant la nature et les modalités de justification de la “compétence professionnelle” que doit avoir “toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier” (notamment les négociateurs et les gestionnaires de gestion locative et de copropriété, mais pas seulement…) de la dispense de justification de cette compétence par les personnes titulaires de cette habilitation aujourd’hui et jusqu’à cette date (article 156 – ex 53 quater – modifiant l’article 4 de la loi du 2 janvier 1970).
Concernant les autres aspects de l’immobilier au moins partiellement d’application immédiate (notre ressource du 01/10/2018 «Loi ELAN version CMP : les mesures concernant la location et la gestion locative») :
le renforcement de la lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil (articles 186 à 196 – ex 56 bis à 57 bis B) et habilitation du gouvernement à légiférer par ordonnances afin d’harmoniser et de simplifier les polices administratives, pour répondre plus efficacement à l’urgence et favoriser l’organisation des outils et moyens de lutte au niveau intercommunal (article 198 – ex 58) ;
le renforcement de la lutte contre les squatts (article 201 – ex 58 ter – modifiant les articles L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution).
III – Mesures d’application différée
Concernant la location et la gestion locative (notre ressource du 01/10/2018 «Loi ELAN version CMP : les mesures concernant la location et la gestion locative») :
l’aménagement des procédures relatives au surendettement des locataires applicable à partir du 1er mars 2019, et précisant l’articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de résiliation du bail (article 40 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989) ;
Concernant les autres aspects de l’immobilier d’application différée (notre ressource du 28/09/2018 «Loi ELAN version CMP : les autres mesures concernant l’immobilier») :
à compter du 1er janvier 2021, l’opposabilité au vendeur ou au bailleur des informations du diagnostic de performance énergétique (DPE) autres que les “recommandations” l’accompagnant (article 179 – ex 55 bis C – modifiant les articles L134-3-1 et L271-4 du Code de la construction et de l’habitation – CCH, ainsi que l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) ;
IV – Mesures soumises à décret
Concernant la location et la gestion locative (notre ressource du 01/10/2018 «Loi ELAN version CMP : les mesures concernant la location et la gestion locative») :
l’obligation de rénovation énergétique des bâtiments tertiaires (article 175 – ex 55 – modifiant l’article L111-10-3 du CCH).
Concernant les professions immobilières (notre ressource du 28/09/2018 «Loi ELAN version CMP : les mesures concernant les professions immobilières») :
la refonte du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières – CNTGI (article – ex 53 – modifiant le Titre II bis de la loi du 2 janvier 1970).
Concernant les autres aspects de l’immobilier (notre ressource du 28/09/2018 «Loi ELAN version CMP : les autres mesures concernant l’immobilier») :
la revue du carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien de ce logement (article 182 – ex 55 ter – modifiant l’article L111-10-5 du Code de la construction et de l’habitation – CCH) : il ne concernera que les logements au sens du présent article les locaux destinés à l’habitation mentionnés à l’article L631-7, à l’exclusion notamment des meublés de tourisme.
(1) Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique
(2) Conseil constitutionnel – Décision n° 2018-772 DC du 15 novembre 2018
Source: www.universimmo-pro.com
